개발행위허가와 개발행위제한지역에 관하여

 
1장.   개발행위허가에 관하여
 
1. 난개발을 방지하기 위해 개발행위를 하려는 자에 대해 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”에 따라 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 허가를 받도록 하는 것을 말하며, 이 제도는 2000년 “도시계획법”의 전면 개정 시 도시지역을 대상으로 처음 도입되었는데, 2002년 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”이 제정되면서 전 국토로 확대되었다.
 
2. 개발행위 허가를 받아야 하는 개발행위의 구체적인 범위는 다음과 같다.
 
첫째, 건축물을 건축하려는 경우, 즉 건축법”에 따른 건축을 하는 경우에 허가를 받아야 한다.
 
둘째, 공작물을 설치하려는 경우, 즉 인공을 가하여 제작한 시설물을 설치하려는 경우에도 개발행위 허가를 받아야 한다.
 
셋째, 토지의 형질변경의 경우 절토, 성토, 정지, 포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립(경작을 위한 토지의 형질변경은 제외)의 경우에 허가를 받아야 한다.
 
넷째, 토석채취의 경우로 흙, 모래, 자갈, 바위 등의 토석을 채취하는 행위(토지의 형질변경 목적은 제외)의 경우에 허가를 받아야 한다.
 
다섯째, 토지분할의 경우, 다음의 어느 하나에 해당하는 토지의 분할(건축물이 있는 대지는 제외)인 경우에는 허가를 받아야 한다. 먼저, 녹지, 관리, 농림, 자연환경보전지역 안에서 허가, 인가 등을 받지 않고 행하는 토지의 분할의 경우와 “건축법”에 따른 분할제한면적 미만으로의 토지의 분할의 경우, 마지막으로 관계법령에 의한 허가, 인가 등을 받지 않고 행하는 너비 5m 이하로의 토지의 분할의 경우이다. 
 
여섯째, 물건을 쌓아놓는 행위의 경우는 녹지지역, 관리지역 또는 자연환경보전지역 안에서 “건축법”제22조에 따라 사용승인을 받은 건축물의 울타리안(적법한 절차에 의하여 조성된 대지에 한한다)에 위치하지 아니한 토지에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위에 허가를 받아야 한다.
 
3. 예외적으로 재해복구나 재난수습을 위한 응급조치, 건축신고 대상건축물의 개축, 증축, 재축과 이에 필요한 범위에서의 토지의 형질변경 등의 경미한 행위, 그 밖에 대통령령이 정하는 경미한 행위는 개발행위허가 없이 할 수 있다.
 
 
 
2장.   개발행위허가의 기준에 관하여
 
1. 개발행위허가 기준에 관하여
개발행위허가는 다음의 기준에 맞는 경우에만 하여야 한다.
 
첫째, 토지의 형질변경 규모가 용도지역별 특성을 고려하여 정하는 다음의 규모에 적합해야 하며, 다만, 관리, 농림지역은 각 3만㎡ 범위 안에서 도시 및 군 계획조례 등으로 따로 정할 수 있다.
(1) 보전녹지지역 및 자연환경보전지역에서의 5천㎡ 미만
(2) 주거지역, 상업지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역에서의 1만㎡ 미만
(3) 공업지역, 관리지역, 농림지역에서의 3만㎡ 미만
(4) 이때, 개발행위가 다음에 해당하는 경우에는 규모의 제한을 받지 않는다.
 
    가,  지구단위계획으로 정한 가구 및 획지의 범위 안에서 이루어지는 토지형질변경으로서 관련 기반시설이 이미
          설치되었거나 형질변경과 기반시설 설치가 동시에 이루어지는 경우와
    나,  해당 개발행위가 농어촌정비사업으로 이루어지는 경우에 해당한다.
    다,  해당 개발행위가 국방 및 군사시설 사업으로 이루어지는 경우와
    라,  초지조성, 농지조성, 영림 또는 토석채취를 위한 경우에 해당하고
    마,  하나의 필지에 건축물 건축이나 공작물 설치를 위한 토지의 형질변경이나 하나 이상의 필지에 하나의 용도에 사용되는 건축물 건축이나 공작물 설치를 위한 토지의 형질변경으로서 시, 도 도시계획위원회 또는 대도시 도시계획 위원회의 심의를 거친 경우에 해당하며,
    바.  건축물의 건축, 공작물의 설치 또는 지목변경을 수반하지 않고 시행하는 토지복원사업의 경우에 제한을
        받지 않는다.
 

둘째, 도시, 군관리계획 및 성장관리방안의 내용에 어긋나지 아니하여야 한다.
 
셋째, 도시, 군계획사업의 시행에 지장이 없어야 한다.
 
넷째, 주변지역의 토지이용실태 또는 토지이용계획, 건축물의 높이, 토지의 경사도, 수목의 상태, 물의 배수, 하천과 호소와 습지의 배수 등 주변환경이나 경관과 조화를 이루어야 한다.
 
다섯째, 해당 개발행위에 따른 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보계획이 적절하여야 한다.
 
위의 내용과 관련된 관계법령으로는 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률” 제56조, “국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령” 제51조, 제53조, 제55조가 있다.
 
 
 
3장.   개발행위허가 및 건축허가제한지역에 관하여
 
첫째, 국토교통부장관은 행정중심복합도시 건설을 위하여 예정지역 및 주변지역으로 지정될 지역에 대해 인문, 자연환경과 토지이용상황 등을 조사하여야 하는데, 이 과정에 무질서한 개발과 부동산투기가 우려되는 지역에 대하여 개발행위허가 및 건축허가를 제한하기 위해 “신행정수도 후속대책을 위한 연기, 공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법”에 따라 지정ㆍ고시하는 지역을 말한다.
 
둘째, 원래 개발행위허가는 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”에서, 건축허가는 “건축법”에서 각각 규정하는데, 행정중심복합도시 건설을 위해 필요한 경우 “신행정수도 후속대책을 위한 연기, 공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법”에서 이들 허가를 제한하는 지역을 지정ㆍ고시할 수 있도록 하고 있는 것이다.
 
관계법령으로는 “신행정수도 후속대책을 위한 연기, 공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법” 제8조에 나와 있다.
 
 
 
4장.   개발행위 허가 제한 지역에 관하여
 
1. 개발행위허가 제한 지역에 관하여
국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장 또는 군수가 다음의 어느 하나에 해당되는 지역으로서 도시ㆍ군관리계획상 특히 필요하다고 인정되는 지역에 대하여 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”에 따라 중앙도시계획위원회나 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 일정기간 개발행위허가를 제한하는 지역을 말한다.
 
첫째, 녹지지역이나 계획관리지역으로서 수목이 집단적으로 자라고 있거나 조수류 등이 집단적으로 서식하고 있는 지역 또는 우량농지 등으로 보전할 필요가 있는 지역
 
둘째, 개발행위로 인하여 주변의 환경ㆍ경관ㆍ미관ㆍ문화재 등이 크게 오염되거나 손상될 우려가 있는 지역
 
셋째, 도시ㆍ군기본계획이나 도시ㆍ군관리계획을 수립하고 있는 지역으로서 그 도시ㆍ군기본계획이나 도시ㆍ군관리계획이 결정될 경우 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역의 변경이 예상되고 그에 따라 개발행위허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역
 
넷째, 지구단위계획구역으로 지정된 지역
 
다섯째, 기반시설부담구역으로 지정된 지역
 
 
2. 개발행위허가제한의 기한에 관하여
개발행위허가제한은 1회에 한하여 3년 이내의 기간 동안 할 수 있다. 다만, 위의 도시·군기본계획이나 도시·군관리계획을 수립하고 있는 지역으로서 그 도시·군기본계획이나 도 시·군관리계획이 결정될 경우 용도지역·용도지구 또는 용도구역의 변경이 예상되고 그에 따라 개발행위허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역, 지구단위계획구역으로 지정된 지역, 기반시설부담구역으로 지정된 지역에 대해서는 심의를 거치지 아니하고 1회에 한하여 2년 이내의 기간 동안 연장할 수 있다.
 
3. 개발행위허가제한 해제에 관하여
개발행위허가를 제한하려면 제한지역ㆍ제한사유ㆍ제한대상행위 및 제한기간을 미리 고시하여야 하며, 제한사유가 없어진 경우에는 그 제한기간이 끝나기 전이라도 지체 없이 개발행위허가제한을 해제하고 해제지역 및 해제시기를 고시하여야 한다.
 
관계 법령으로는 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률” 제63조와 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령” 제60조에 있다.
 
 

참고문헌: 토지이음