부동산 경매의 의의 및 이해와 관련하여

부동산 경매의 의의 및 이해와 관련하여 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

1장. 경매의 의의 및 유형

 

 

(1)   "경매"란

 

"경매"란 물건을 팔고자 하는 사람(매도인)이 물건을 사고자 하는 다수의 사람(매수희망인)에게 매수의 청약을 실시해서 그 중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람에게 물건을 매도하는 형태의 거래를 말합니다.

경매는 위와 같이 매도인이 물건을 매매할 목적으로 직접 실시하기도 하지만, 채권자가 채무자에게 지급받지 못한 자신의 채권을 회수할 목적으로 실시하기도 합니다. 채무자가 채무(빚)를 갚을 수 없는 경우에 채권자가 이를 원인으로 법원에 경매를 신청하면 법원이 입찰을 통해 채무자의 물건을 매각한 후 그 매각대금으로 채권자의 채권을 충당하는 법원경매가 그 대표적인 예입니다.

 

 

(2)  경매의 유형

 

부동산 경매와 동산 경매

 

경매의 대상, 즉 경매의 목적물이 무엇인지에 따라 경매는 부동산 경매와 동산 경매로 나눌 수 있습니다.

부동산 경매는 토지·주택·상가건물·임야·농지·공장 등 토지 및 그 정착물을 대상으로 하는 반면, 동산 경매는 가구·가전·콘도 회원권 등 유체동산, 채권 및 그 밖의 재산권을 대상으로 실시합니다.

 

사경매(私競賣)와 공경매(公競賣)

 

경매는 경매를 집행하는 주체가 누구인지에 따라 사경매와 공경매로 나눌 수 있습니다.

사경매는 개인이 주체가 되어 경매를 실시하는 반면, 공경매는 국가기관이 주체가 되어 경매를 실시합니다. 공경매에는 법원이 집행주체가 되는 법원경매와 한국자산관리공사 등의 공기관이 집행주체가 되는 공매가 있습니다.

 

임의경매와 강제경매

 

경매를 실시하는 데 집행권원이 필요한지에 따라 경매는 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있습니다.

 

가.  임의경매는 채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매이므로 집행권원이 필요 없는 반면, 강제경매는 실행할 담보가 없는 경우로서 법원의 집행권원을 부여받아야만 경매를 실시할 수 있습니다.

 

나.  임의경매에서는 경매절차가 완료되어 매수인이 소유권을 취득했더라도 경매개시결정 전부터 저당권 등의 담보권이 부존재하거나 무효였다면 매수인의 소유권 취득이 무효가 되지만, 강제경매에서는 집행권원에 표시된 권리가 처음부터 부존재하거나 무효였더라도 매수인의 소유권 취득은 유효합니다.

 

다.  법원경매는 국가기관이 주체가 되는 공경매로서 임의경매와 강제경매를 모두 포함합니다.

 

 

(3) "집행권원"이란?

 

"집행권원“ 즉, ‘채무명의’ 또는 ‘집행명의’라고도 하는 집행권원이란 국가의 강제력에 의해 실현될 이행청구권의 존재와 범위를 표시하고 그에 대해 강제집행을 실시할 수 있는 권리를 인정한 공정증서를 말합니다. 집행권원에는 집행력 있는 판결, 지급명령정본, 화해조서정본 등이 있습니다(「민사집행법」 제24조 및 「민사집행법」 제56조).

 

 

 

2장. 부동산 경매의 대상

 

1. 부동산

 

(1) "부동산"이란

 

"부동산"이란 토지와 그 정착물을 의미하며(「민법」 제99조제1항), 특히 토지는 정당한 이익이 있는 범위 내에서 그 지상과 지하까지도 포함합니다(「민법」 제212조).

 

(2) 토지에는

 

대지, 농지, 산지 등의 토지는 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다.

 

(3) 토지의 정착물에는

 

가. 건물

도랑이나 돌담 등의 건축물은 토지의 본질적인 구성부분이 되는 정착물로서 토지와 분리해서 경매될 수 없습니다. 그러나 주택, 상가건물 등의 건물은 토지와 별개의 독립된 부동산으로 취급되므로(「부동산등기법」 제14조제1항) 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다.

 

※ 건물이 독립된 부동산의 요건을 갖추기 위해서는 최소한의 기둥, 지붕, 그리고 주벽이 있어야 합니다(대법원 2003. 5. 30. 선고 2002다21592 판결, 대법원 2001. 1. 16. 선고 2000다51872 판결).

 

건축 중인 건물로서 사회통념상 아직 건물이라고 할 수 없는 단계의 건물은 유체동산으로 보기 때문에 부동산 경매가 아닌 동산 경매의 절차를 따라야 합니다(「민사집행법」 제189조제2항제1호). 그러나 건축이 어느 정도 완성되었거나, 이미 완성되었음에도 불구하고 준공검사를 받지 않아 보존등기를 경료하지 못한 건물은 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다(대법원 1994. 4. 12. 자 93마1933 결정).

 

한편, 건물이 증축(增築)된 경우에 그 증축 부분은 부동산 경매의 대상이 될 수도, 되지 않을 수도 있습니다. 증축 부분을 독립된 부동산으로 보는 경우에는 경매될 수 있지만. 기존 건물에 부합된 것으로 보는 경우에는 증축 부분만 독립적으로 경매될 수 없습니다.

증축 부분이 독립된 부동산인지 부합물인지는

① 증축 부분이 기존 건물에 부착된 물리적 구조,

② 그 용도와 기능 면에서 기존 건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지의 여부,

③ 증축해서 이를 소유하는 사람의 의사 등을 종합해서 판단해야 합니다(대법원 1996. 6. 14. 선고 94다53006 판결).

 

나. 수목(樹木)

토지 위에 자라고 있는 수목이 미등기된 경우에는 그 수목을 토지의 일부로 보기 때문에 토지와 분리해서 경매될 수 없습니다(대법원 1998. 10. 28. 자 98마1817 결정).

 

그러나 소유권보존등기를 한 수목, 즉 입목은 부동산으로 보기 때문에 토지와 분리해서 경매될 수 있습니다(「입목에 관한 법률」 제2조제1항제1호 및 제3조제1항). 또한, 명인방법을 갖춘 수목 역시 독립된 부동산으로 보기 때문에 토지와 분리해서 경매될 수 있습니다(대법원 1998. 10. 28. 자 98마1817 결정).

 

다. 수목의 "명인방법(明認方法)"이란?

명인방법은 수목의 집단 또는 미분리 과실의 소유권이 누구에게 속하는지를 제3자가 알 수 있도록 하는 공시방법으로, 경계를 구분하고 소유자의 이름이 적힌 팻말을 설치하는 등의 방법이 사용됩니다.

 

 

 

2. 다른 사람과 부동산을 공유하고 있는 경우

 

(1) 공유 부동산

다른 사람과 부동산을 공유하고 있는 경우에 그 공유지분은 독립해서 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다(「민사집행법」 제139조).

 

그러나 아파트 등 집합건물의 대지사용권은 전유부분과 분리해서 처분할 수 없으므로, 특약이 없는 한 그 대지사용권에 관한 공유지분만 경매될 수 없습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조제1항 및 제2항).

 

(2) "대지사용권"과 "전유부분"이란?

"대지사용권(垈地使用權)"이란 건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 가지는 권리로 소유권·전세권·임차권 등이 있으며, "전유부분(專有部分)"이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제3호 및 제6호).

 

 

 

3. 부동산 경매절차에 준하는 경우

 

(1) 선박, 자동차, 건설기계 및 항공기

등기할 수 있는 선박, 자동차·건설기계·소형선박(「자동차 등 특정동산 저당법」 제3조제2호에 따른 소형선박을 말함) 및 항공기(「자동차 등 특정동산 저당법」 제3조제4호에 따른 항공기 및 경량항공기를 말함)는 부동산이 아닌 동산에 해당하지만, 등기 또는 등록이라는 특수성 때문에 부동산 경매에 관한 규정이 준용됩니다(「민사집행법」 제172조 및 제187조).

 

(2) 공장재단(工場財團) 및 광업재단(鑛業財團)

공장재단과 광업재단은 1개의 부동산으로 보아 부동산 경매에 관한 규정이 적용됩니다(「공장 및 광업재단 저당법」 제12조 및 제54조).

 

공장재단이란

 

"공장재단"이란 공장에 속하는 일정한 기업용 재산으로 구성되는 일단의 기업재산으로서 「공장 및 광업재단 저당법」에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말하며, 다음에서 열거하는 것의 전부 또는 일부로 구성될 수 있습니다(「공장 및 광업재단 저당법」 제2조제2호 및 제13조제1항).

1. 공장에 속하는 토지, 건물, 그 밖의 공작물

2. 기계, 기구, 전봇대, 전선, 배관, 레일, 그 밖의 부속물

3. 항공기, 선박, 자동차 등 등기나 등록이 가능한 동산

4. 지상권 및 전세권

5. 임대인이 동의한 경우에는 물건의 임차권

6. 지식재산권

 

광업재단이란

 

"광업재단"이란 광업권과 광업권에 기해서 광물을 채굴·취득하기 위한 각종 설비 및 이에 부속하는 사업의 설비로 구성되는 일단의 기업재산으로서 「공장 및 광업재단 저당법」에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말하며, 다음에서 열거하는 것으로서 그 광업에 관해 동일한 광업권자에게 속하는 것의 전부 또는 일부로 구성될 수 있습니다(「공장 및 광업재단 저당법」 제2조제3호 및 제53조).

1. 토지, 건물, 그 밖의 공작물

2. 기계, 기구, 그 밖의 부속물

3. 항공기, 선박, 자동차 등 등기 또는 등록이 가능한 동산

4. 지상권이나 그 밖의 토지사용권

5. 임대인이 동의한 경우에는 물건의 임차권

6. 지식재산권

 

(3) 각종 권리

광업권(규제「광업법」 제10조제1항), 조광권(「광업법」 제47조제1항), 어업권(「수산업법」 제16조제2항), 유료도로관리권(「유료도로법」 제11조) 및 댐사용권(「댐건설·관리 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 제29조) 등은 법률에 따라 부동산 경매에 관한 규정이 적용됩니다.

 

 

부동산 경매의 의의와 유형에 대하여 알아보았습니다. 

 

 

 

출처:  생활법령정보