가설건축물인 창고에 대한 법정지상권 성립 여부

토지 인도를 위한 가설건축물인 창고에 대해서 법정지상권이 성립하는지에 관한 판례의 입장은 법정지상권이 성립하지 않는다고 판시하였다. 2021년 10월 28일의 대법원 판례 2020다224821의 판시 사항에 따르면 가설건축물에 관하여 민법 제366조의 법정지상권이 성립하는지 여부는 원칙적으로 소극적 해석으로 판단하였다. 판결 요지를 살펴보면, 민법 제366조의 법정지상권은 저당권 설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 건물이 경매로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 건물의 소유자를 위하여 발생하는 것으로서, 법정지상권이 성립하려면 경매 절차에서 매수인이 매각 대금을 다 낸 때까지 해당 건물이 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추고 있어야 한다. 독립된 부동산으로서 건물은 토지에 정착되어 있어야 하는데, 가설건축물은 일시 사용을 위해 건축되는 구조물로서 설치 당시부터 일정한 존치 기간이 지난 후 철거가 예정되어 있어 일반적으로 토지에 정착되어 있다고 볼 수 없다. 민법상 건물에 대한 법정지상권의 최단 존속 기간은 견고한 건물이 30년, 그 밖의 건물이 15년인 데 비하여, 건축 법령상 가설건축물의 존치 기간은 통상 3년 이내로 정해져 있다. 따라서 가설건축물은 특별한 사정이 없으면 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추지 못하여 법정지상권이 성립하지 않는다고 하였다.

 

먼저, 법정지상권이란 계약에 의하지 않고도 설정되는 지상권을 의미한다. 민법에서는 2가지의 법정지상권이 규정되어 있는데 하나는 305조에 의한 법정지상권이고, 다른 하나는 366조에 의한 법정지상권이다. 전세권과 관계가 있는 305조에 의한 법정지상권이 있고, 저당권과 관계가 있는 366조에 의한 법정지상권이 있다. 나머지 2가지는 가등기담보법에 의한 법정지상권과 입목 등기법에 따른 법정지상권이 있다. 분묘기지권을 제외하였을 때 모두 토지와 건물의 소유자가 같았다가 여러 가지의 이유로 소유자가 달라질 때 건물의 소유자가 토지의 소유자한테 갖는 지상권의 형태를 띤다는 공통점이 있다.

 

전세권에 의한 민법 305조의 법정지상권은 갑이 A 토지와 B 건물을 동시에 소유하고 있고, 갑이 을에게 B 건물에만 전세권을 설정한 후 A 토지만 소유자가 갑에서 병으로 넘어갔을 때 건물주 갑은 토지주 병에 대해 지상권을 갖게 된다. 이럴 경우의 지상권을 법정지상권이라 부른다.

 

제366조의 법정지상권은 두 가지의 경우로 인정되는데, 첫째는 건물 소유를 위한 토지이용 관계가 성립하지 않게 될 경우 발생하게 될 건물철거라는 사회경제적 손실을 방지하기 위해서 인정된다. 둘째는 토지저당권자는 저당권 설정 당시 토지를 위한 이용관계의 부담을 예상하였을 것이고, 건물저당권자는 존속하는 것이 예정된 건물을 담보의 대상으로 파악하였을 것이기에, 저당권의 실행에 의하여 토지와 건물의 소유가 달라진 때에 토지 이용관계를 현실화하기 위해서 인정된다.

 

저당권에 의한 제366조의 법정지상권의 인정은 첫째 건물이 존재하고, 둘째 저당권 설정 당시에 토지와 건물의 소유자가 동일하며, 셋째 저당권이 설정되고, 넷째 경매로 인해 토지와 건물에 대한 소유가 분리되었을 때 인정된다.

 

첫째 건물의 존재는 건물 존재 시기와 관련하여, 토지 위에 저당권이 설정되는 경우 저당권 설정 당시에 건물이 존재하여야 한다. 다만, 건축 중인 건물에 대해서도 그 건물의 존재성을 인정하는 경우로 건물의 규모나 종류가 외형상 짐작될 만큼 건축이 진전되었고, 경매에서 소유권이 변경될 때 건물로서의 독립된 외관을 갖추었다면 미등기 건물이더라도 법정지상권이 인정된다.

 

관습상 법정지상권에 관하여는 토지와 건물이 동일 소유자에게 속하였으나, 토지 또는 건물이 매매, 증여, 강제경매, 공매, 대물변제, 공유자 간 공유물 분할 등으로 인해(환지처분은 제외) 건물과 토지의 소유자가 달라지는 때에 생기는 법정지상권을 말한다. 단, 약정으로 미리 토지와 건물의 소유자가 달라질 경우 철거한다는 내용이 있을 땐 성립하지 않는다.

 

그러므로 법정지상권 인정 여부로 민법 제366조의 법정지상권은 저당권 설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 건물이 경매로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 건물의 소유자를 위하여 발생하는 것으로서, 법정지상권이 성립하려면 경매 절차에서 매수인이 매각 대금을 다 낸 때까지 해당 건물이 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추고 있어야 한다.

 

독립된 부동산으로서 건물은 토지에 정착되어 있어야 하는데, 가설건축물은 일시 사용을 위해 건축되는 구조물로서 설치 당시부터 일정한 존치 기간이 지난 후 철거가 예정되어 있어 일반적으로 토지에 정착되어 있다고 볼 수 없다. 민법상 건물에 대한 법정지상권의 최단 존속기간은 견고한 건물이 30년, 그 밖의 건물이 15년인 데 비하여, 건축 법령상 가설건축물의 존치 기간은 통상 3년 이내로 정해져 있다. 따라서 가설건축물은 특별한 사정이 없으면 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추지 못하여 법정지상권이 성립하지 않는다.

 

그러므로 원심은 다음과 같은 이유로 이 사건 창고에 관하여 법정지상권이 성립하지 않는다고 판단하였다. 이 사건 창고는 건축법령에 따라 일정한 존치 기간을 전제로 설치된 신고 대상 가설건축물로서 처음부터 일시 사용을 위해 설치된 것이다. 이 사건 창고는 분리 및 해체가 가능한 철골 구조물의 삼면에 얇은 패널로 된 벽이 세워져 있고 나머지 한 면은 개방되어 있으며 그 위에 철판 지붕을 씌운 형태의 일반철골구조와 조립식 패널 구조물이다. 이 사건 창고의 현황을 법정지상권의 인정 취지와 건축법령에 정한 가설건축물의 존치 기간 등에 비추어 보면 그 소유자인 피고 갑도 이 사건 창고가 제한된 시기 동안 존치된 후 장차 철거되어야 한다는 것을 알았거나 알 수 있었다고 볼 수 있다.

그리고 원심판결 이유 중 피고 갑이 이 사건 창고의 철거에 대하여 이의를 제기하지 않기로 각서를 작성하였다고 단정한 부분은 부적절하나, 위에서 본 이유로 이 사건 창고에 관하여 법정지상권이 성립하지 않는다고 본 원심의 결론은 정당하다. 원심판결에 상고이유 주장과 같이 법정지상권에 관한 법리를 오해하거나 이유모순 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다고 하였다.

 

피고들의 나머지 상고이유 주장은 사실심인 원심의 전권사항에 속하는 증거의 취사선택과 사실인정을 다투는 것에 지나지 않아 적법한 상고이유가 아니라고 하였다. 나아가 기록에 비추어 살펴보아도 원심판결에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 않은 채 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 판결에 영향을 미친 잘못이 없다고 하였다. 결론으로 피고들의 상고는 이유 없어 이를 모두 기각하고 상고 비용은 패소자들이 부담하도록 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다고 하였다. 즉 가설건축물인 창고는 법정지상권이 성립하지 않는다고 판시하였다.